Κενές κατοικίες στον Δήμο Αθηναίων: χωρικές δυναμικές, μεθοδολογικές προκλήσεις και πολιτικές επανάχρησης για την αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης

Το άρθρο εξετάζει την γεωγραφία, τα χαρακτηριστικά και τις χρονικότητες των κενών κατοικιών στον Δήμο Αθηναίων αξιοποιώντας δύο βασικές πηγές δεδομένων: α) την απογραφή πληθυσμού–κατοικιών της ΕΛΣΤΑΤ (2011 και 2021), και β) το μητρώο μη ηλεκτροδοτούμενων ακινήτων του ΔΕΔΔΗΕ (Σεπτέμβριος 2024 και 2025). Στόχος είναι αφενός η καλύτερη κατανόηση της έκτασης και μορφής του φαινομένου σε επιμέρους γειτονιές της πόλης, και αφετέρου η συμβολή στη συζήτηση για την ενεργοποίηση του κενού αποθέματος στο πλαίσιο κοινωνικών στεγαστικών πολιτικών. Υποστηρίζεται ότι η αξιοποίηση του δεν μπορεί να επιτευχθεί με οριζόντια και κεντρικά διαχειριζόμενα μέτρα, αλλά θα πρέπει να εντάσσεται σε τοπικές στρατηγικές στεγαστικής πολιτικής σε συνέργεια με τον τοπικό πολεοδομικό σχεδιασμό. Η ποσοτική και χωρική ανάλυση των διαθέσιμων δεδομένων αποτελεί αφετηρία μιας ευρύτερης μεθοδολογικής προσέγγισης, που απαιτεί συμπληρωματικά στοχευμένες ποιοτικές και επιτόπιες διερευνήσεις, καθώς και την θεσμοθέτηση ενός Παρατηρητηρίου Κατοικίας για τη συστηματική παρακολούθηση της κατάστασης των ακινήτων, της αγοράς κατοικίας και των στεγαστικών αναγκών των κατοίκων.

Οι κενές κατοικίες στο επίκεντρο στεγαστικών πολιτικών

Οι κενές κατοικίες είναι ένα χαρακτηριστικό της λειτουργίας των αγορών ακινήτων σε όλη την Ευρώπη που συνδέεται όλο και περισσότερο με τις κερδοσκοπικές πρακτικές και στρατηγικές του επενδυτικού κεφαλαίου, αλλά και με τις ιδιαιτερότητες, την ιστορική εξέλιξη των διαδικασιών παραγωγής του δομημένου χώρου και τις δημόσιες πολιτικές σε κάθε τοπικό πλαίσιο. Μια σειρά από μελέτες προτείνουν διαφορετικές ταξινομήσεις των κενών σε σχέση με τον χρόνο παραμονής εκτός χρήσης (FEANTSA, 2016), με την κατάσταση και χρήση των ακινήτων (Caramaschi & Chiodelli, 2022) ή με τις διαδικασίες παραγωγής, διατήρησης και επανάχρησής τους σε συνάρτηση με τις στρατηγικές των ιδιοκτητών και τον ρόλο του κράτους (Callaghan, 2023). Οι διαφορετικές ταξινομήσεις συγκροτούν ένα αναλυτικό πλαίσιο κατανόησης ενός σύνθετου φαινομένου και ταυτόχρονα μπορούν να εμπλουτίσουν την διαδικασία διαμόρφωσης πολιτικών παρέμβασης υπερβαίνοντας απλουστευτικές αναγνώσεις που αντιμετωπίζουν τα κενά ακίνητα ως απλή ανισορροπία προσφοράς και ζήτησης, αποσυνδεδεμένη από τις κοινωνικές σχέσεις, τα καθεστώτα ιδιοκτησίας και τις δυναμικές αστικής αναδιάρθρωσης.

Σε ευρωπαϊκό επίπεδο, η αξιοποίηση του υποχρησιμοποιούμενου και ανενεργού κτιριακού αποθέματος αποτελεί κεντρική κατεύθυνση στις συστάσεις ειδικών και οργανισμών όπως η FEANTSA, η Housing Europe, η Urban Agenda και πιο πρόσφατα στους στόχους του Ευρωπαϊκού Σχεδίου για την Προσιτή Κατοικία για την αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης [1]. Αυτό αφορά όχι μόνο οικιστικά ακίνητα, αλλά και ακίνητα επαγγελματικής ή πρώην βιομηχανικής χρήσης που θα μπορούσαν να μετατραπούν σε κατοικία. Η επανάχρηση των κενών ακινήτων συστήνεται ως μια πιο βιώσιμη πρακτική έναντι των νέων κατασκευών, ενώ παράλληλα προωθούνται μεθοδολογίες χαρτογράφησης, ταξινόμησης και αξιολόγησης των κενών κατοικιών, συμβατές με στόχους ενεργειακής αναβάθμισης, βιώσιμης ανάπτυξης και δίκαιης πρόσβασης στην κατοικία.

Τα τελευταία χρόνια το ζήτημα έχει βρεθεί στο επίκεντρο του δημόσιου διαλόγου και στεγαστικών πολιτικών και στην Ελλάδα, συνδεόμενο με την όξυνση της στεγαστικής κρίσης, την αύξηση των ενοικίων, την εξάπλωση των βραχυχρόνιων μισθώσεων και τις δυναμικές αστικού μετασχηματισμού μετά την οικονομική κρίση. Οι εφαρμοζόμενες πολιτικές έχουν εστιάσει κυρίως στην οριζόντια παροχή κινήτρων στους ιδιοκτήτες κενών κατοικιών μέσω επιχορηγήσεων και φοροαπαλλαγών με στόχο την «επαναφορά» τους στην αγορά, χωρίς ουσιαστικά αποτελέσματα. Πέρα από την ανάγκη ενίσχυσης της κοινωνικής ανταποδοτικότητας της δημόσιας στήριξης μέσω ρυθμίσεων ως προς τα ενοίκια και τη χρήση των ακινήτων, απαιτείται συστηματική ανάλυση της γεωγραφίας, των χαρακτηριστικών και της ιδιοκτησιακής δομής των κενών κατοικιών, καθώς και των διαφοροποιημένων λόγων για τους οποίους σημαντικό μέρος του οικιστικού αποθέματος παραμένει εκτός αγοράς παρά την αυξημένη ζήτηση.

Το «μεσογειακό παράδοξο» και οι χωρικές δυναμικές των κενών κατοικιών στην Ελλάδα

Ο μεγάλος αριθμός κενών κατοικιών σε μητροπόλεις της Νότιας Ευρώπης όπως η Αθήνα δεν είναι ένα πολύ πρόσφατο φαινόμενο. Το “μεσογειακό παράδοξο” της συνύπαρξης μεγάλου αριθμού μη χρησιμοποιούμενων ακινήτων με αυξημένη ζήτηση και υψηλές τιμές στην αγορά κατοικίας έχει αναδειχθεί ήδη από προηγούμενες δεκαετίες ως ιδιαίτερο χαρακτηριστικό των νοτιο ευρωπαϊκών στεγαστικών συστημάτων (βλ. ενδεικτικά Hoekstra & Vakili Zad, 2006). Ο μεγάλος αριθμός κενών συνδέεται με τον τουριστικό και παραθεριστικό χαρακτήρα των μεσογειακών χωρών, τη σημασία της οικοδομής για την οικονομία, τη μικροϊδιοκτησία, την οικογενειακή περιουσία και τον ιστορικά κεντρικό ρόλο των ακινήτων στις διαδικασίες κοινωνικής αναπαραγωγής.

Στην Αθήνα, μια σειρά από μελέτες έχουν εστιάσει στο θέμα των κενών ακινήτων: κατοικιών (βλ. Μαλούτας 2000, Μαλούτας & Σπυρέλλης, 2015; Αράπογλου κ.ά., 2019; Αράπογλου & Σιατίτσα, 2019; Dimitrakou, 2021) ή άλλης χρήσης (Τριανταφυλλοπουλος, 2015; Μπελαβίλας & Πρέντου, 2015). Αντίστοιχες μελέτες έχουν γίνει και για τη Θεσσαλονίκη, εντοπίζοντας παρόμοια μοτίβα και δυναμικές που παράγουν τα κενά (Χατζηπροκοπίου κ.α. 2024; Χατζηπροκοπίου κ.α. 2025; Vrantsis, 2025). Οι έρευνες έχουν αναδείξει τη σχέση μεταξύ των χωρικών συγκεντρώσεων και του χρονισμού των κενών κατοικιών με τις διαδικασίες επένδυσης και αποεπένδυσης, τους κύκλους της αγοράς ακινήτων, τις δημόσιες πολιτικές, τις δημογραφικές και αστικές μεταβολές, αλλά και τις κοινωνικές σχέσεις και πρακτικές των νοικοκυριών που αρθρώνονται γύρω από την ακίνητη περιουσία. Η κατανόηση του φαινομένου απαιτεί συνδυασμούς δεδομένων αλλά και ερευνητικών μεθόδων, κάτι που γίνεται όλο και πιο αναγκαίο στην Ελλάδα, όπου η πληθώρα μικροϊδιοκτητών, η συσσώρευση από funds, τα ανενεργά ακίνητα του δημοσίου και οι αποποιήσεις κληρονομιάς συνθέτουν ένα εξαιρετικά σύνθετο πεδίο ιδιοκτησίας και χρήσεων.

Η σημαντική αύξηση του αριθμού των κενών κατοικιών σε κεντρικές περιοχές της Αθήνας κατά την περίοδο 2001-2011 (που σε ορισμένες περιοχές έφτασε το 200%, βλ. Πίνακα 3) αποδόθηκε στις ευρύτερες χωρικές αναδιαρθρώσεις της μητροπολιτικής περιοχής: την προαστιοποίηση, την συρρίκνωση του πληθυσμού (ήδη από τη δεκαετία του 1980, βλ. Πίνακα 2) και τη μειωμένη ζήτηση λόγω περιορισμένης αγοραστικής δυνατότητας των νοικοκυριών στις περιοχές αυτές (Μαλούτας & Σπυρέλλης, 2015). Παράλληλα, συνδέθηκε με δομικά χαρακτηριστικά του ελληνικού καθεστώτος ιδιοκτησίας, όπως η μικροϊδιοκτησία και η πολυϊδιοκτησία, ενώ η αποεπένδυση κατά την περίοδο της οικονομικής κρίσης συνέβαλε σε περαιτέρω εγκατάλειψή (Τριανταφυλλόπουλος, 2015).

Εικόνες 1-7: Κενά στην Αθήνα

Το παρόν άρθρο επανεξετάζει το φαινόμενο βάσει των δεδομένων της απογραφής του 2021 και τα συμπληρώνει με δεδομένα για τα μη ηλεκτροδοτούμενα οικιστικά ακίνητα, τα οποία αξιοποιούνται ως έμμεσος δείκτης για τα κενά, σε αναλογία με την προσέγγιση των Χατζηπροκοπίου κ.α. (2024) για τη Θεσσαλονίκη. Δεδομένου ότι κάθε πηγή συγκροτεί διαφορετικά το αντικείμενο της ανάλυσης, αναδεικνύονται οι μεθοδολογικοί περιορισμοί αλλά και διακριτές ερμηνευτικές δυνατότητες των δύο προσεγγίσεων [2]. Το άρθρο εστιάζει στην ποσοτική και χωρική αποτύπωση των κενών κατοικιών στον Δήμο Αθηναίων, καθώς και στις χρονικότητες και τα χαρακτηριστικά τους, αντιμετωπίζοντας τα κενά όχι ως στατική κατηγορία αλλά ως διαδικασία που διαμορφώνεται διαχρονικά μέσα από αλληλοδιαπλεκόμενες κοινωνικές, οικονομικές και θεσμικές δυναμικές.

Κενές κατοικίες στον Δήμο Αθηναίων με βάση την απογραφή (2011-2021)

Οι απογραφές κατοικιών που πραγματοποιούνται ανά δεκαετία αποτελούν την πιο συνηθισμένη πηγή αναφοράς για τις κενές κατοικίες. Ως κενές κατοικίες καταγράφονται οι κανονικές κατοικίες που δεν αποτελούν τον συνήθη τόπο κατοικίας ατόμων κατά την απογραφή για διάφορους λόγους [3].

Το 2021, καταγράφηκαν 437.188 κανονικές κατοικίες (μόλις 9.363 επιπλέον σε μια δεκαετία) και 117.137 κενές (26,79% του αποθέματος) που βρίσκονται κυρίως σε πολυκατοικίες (94,62%). Από αυτές, 49.837 (42,55%) ήταν προς ενοικίαση [4] και 7.176 (6,13%) προς πώληση, ενώ 34.842 (29,74%) καταγράφονται ως δευτερεύουσες, 869 (0,74%) ως εξοχικές και 24.215 (20,84%) είναι κενές για άλλο λόγο. Όπως συμβαίνει και σε άλλες νοτιο-ευρωπαϊκές μεσογειακές μητροπόλεις, καταγράφεται υψηλό ποσοστό τόσο παροδικής όσο και διαρθρωτικής μη χρήσης οικιστικών ακινήτων, γεγονός που υποδηλώνει συστηματική υποχρησιμοποίηση του διαθέσιμου αποθέματος [5].

Πίνακας 1: Κενές κατοικίες στον Δήμο Αθηναίων ανά αιτία κενότητας, 2011-2021

Πηγή: ΕΛΣΤΑΤ απογραφές 2011 & 2021

Συνολικά την περίοδο 1991-2021 η Αθήνα παρουσιάζει έντονη δημογραφική συρρίκνωση (ιδιαίτερα την δεκαετία 2001-2011) σε συνδυασμό με αύξηση των νοικοκυριών, αλλά και του αποθέματος κατοικιών (ιδιαίτερα την περίοδο 2001-2011) (Πίνακας 2). Οι κενές κατοικίες κορυφώνονται το 2011 και μειώνονται την δεκαετία 2011-2021, παραμένοντας σε υψηλά επίπεδα [6].

Πίνακας 2: Πληθυσμός, νοικοκυριά και κανονικές κατοικίες στον Δήμο Αθηναίων 1991-2021

Πηγή: ΕΛΣΤΑΤ, Απογραφή 2021, Απογραφή 2011, Πανόραμα ΕΛΣΤΑΤ/ΕΚΚΕ για τις απογραφές 2001 και 1991

Ως προς την χωρική κατανομή στις επτά δημοτικές κοινότητες (Πίνακας 3, Γράφημα 1) η 6η Δ.Κ. (Πατήσια, Κυψέλη) συγκεντρώνει το 2021 τον μεγαλύτερο αριθμό κενών κατοικιών (σε απόλυτες και σχετικές τιμές), γεγονός που σχετίζεται με το εκτεταμένο οικιστικό απόθεμα και την σημαντική αύξηση κενών που κατέγραψε την προηγούμενη δεκαετία. Υψηλές συγκεντρώσεις παρατηρούνται επίσης στην 7η (Αμπελόκηποι, Πολύγωνο) και 2η (Παγκράτι, Νέος Κόσμος) κοινότητα, ενώ στην 1η (Κέντρο, Κολωνάκι, Εξάρχεια, Κουκάκι) το υψηλό ποσοστό κενών σχετίζεται και με την μεγάλη παρουσία εμπορικών και επαγγελματικών χρήσεων.

Πίνακας 3: Κενές και κανονικές κατοικίες ανά Δημοτική Κοινότητα 2021 και μεταβολή 2011-2021

Πηγή: ΕΛΣΤΑΤ Απογραφή 2021 και Πανόραμα ΕΛΣΤΑΤ/ΕΚΚΕ για τις απογραφές 2001 και 2011

Γράφημα 1: Πλήθος κενών κατοικιών ανά Δ.Κ. ανά δεκαετία (2001-2021)

Με εξαίρεση την 7η κοινότητα όπου καταγράφεται αύξηση κενών κατοικιών κατά 15,5% και την 4η με μικρότερη αύξηση περίπου 5%, φαίνεται ότι κατά την περίοδο 2011-2021 ένα σημαντικό ποσοστό των κενών επανήλθε σε χρήση, ενδεχομένως καλύπτοντας, μαζί με τις νέες κατοικίες, ένα μέρος της ζήτησης που προέκυψε από την αύξηση των νοικοκυριών στον Δήμο. Ωστόσο, στην εκτίμηση θα πρέπει να συνυπολογιστούν οι κατοικίες που μετατοπίστηκαν από την κανονική σε τουριστική ή βραχυ/μεσοπρόθεσμη χρήση, ή κενές που μετατράπηκαν σε τουριστικά καταλύματα, κάτι που δυσχεραίνεται από τη στατιστική ασάφεια και τους περιορισμούς ορισμού και καταγραφής των επιμέρους κατηγοριών στην απογραφή.

Η μεγάλη μεταβολή στην 3η κοινότητα (Πετράλωνα, Θησείο, Βοτανικός, Γκάζι) εξηγείται πιθανά από το μικρό συγκριτικά μέγεθος του οικιστικού αποθέματος, αλλά και την εγκατάλειψη και υποεπένδυση στην περιοχή την προηγούμενη δεκαετία εν αναμονή πιο κερδοφόρων δυναμικών αναβάθμισης, αλλά και λόγω της εκτεταμένης ανάπτυξης χρήσεων αναψυχής και τουρισμού. Η 2η και 6η κοινότητα βρίσκονται στο επίκεντρο των τάσεων εξευγενισμού και τουριστικοποίησης των κεντρικών γειτονιών, ενώ η μείωση των κενών στην 5η κοινότητα (Άνω Πατήσια, Ριζούπολη) μπορεί να οφείλεται στον εκτοπισμό κατοίκων από τις κεντρικές περιοχές. Στην 1η κοινότητα, παρά την μεγάλη συγκέντρωση τουριστικών καταλυμάτων και επενδύσεων, η μικρή μεταβολή πιθανά αντανακλά τη μετατόπιση κατοικιών από εκτός χρήσης κενά σε βραχυχρονια μίσθωση. Σίγουρα, η διατύπωση ασφαλέστερων συμπερασμάτων προϋποθέτει περαιτέρω επιτόπια και εις βάθος έρευνα.

Χάρτης 1: Μεταβολή 2011-2021 και πλήθος κενών ανά ΔΚ

Η παλαιότητα των κενών κατοικιών αποτελεί κρίσιμο παράγοντα, καθώς σχετίζεται με το υψηλό κόστος αποκατάστασης και ενεργειακής αναβάθμισης που πιθανά απαιτείται για την επανάχρησή τους. Το 82% των κενών διαμερισμάτων εντοπίζεται σε κτίρια της περιόδου 1946-1980, ιδίως στη φάση της μαζικής παραγωγής πολυκατοικιών της αντιπαροχής (1960-1980) (Πίνακας 4). Περαιτέρω διερεύνηση απαιτεί και το μεγάλο ποσοστό κενών στις νεότερες κατασκευές. Αν και η παραγωγή νέων κατοικιών -όπως αποτυπώνεται στην απογραφή- είναι σχετικά χαμηλή σε σχέση με τη ζήτηση, παρόλα αυτά μεγάλο μέρος του νέου αποθέματος δεν μπαίνει σε χρήση. Πιθανά αυτό σχετίζεται είτε με τις πολύ υψηλές πώλησης και ενοικίασης των νεόδμητων κατοικιών, είτε με το είδος των αγοραστών αυτού του αποθέματος που ενδεχομένως έχουν επενδυτικά κίνητρα (π.χ. golden visa).

Πίνακας 4: Περίοδος κατασκευής των κενών κατοικιών σε σχέση με το συνολικό οικιστικό απόθεμα

Πηγή: Απογραφή 2021

Όσον αφορά το μέγεθος των κενών κατοικιών, οι μισές κυμαίνονται μεταξύ 50 και 80 τμ, κατ’ αναλογία με το συνολικό οικιστικό απόθεμα, ενώ σημαντικό ποσοστό εντοπίζεται και σε κατοικίες κάτω από 50τμ. Η κατηγορία αυτή ενδέχεται να αντιστοιχεί σε συγκριτικά πιο απαξιωμένο τμήμα του οικιστικού αποθέματος, δεδομένου ότι στο τυπικό πρότυπο της πολυκατοικίας της αντιπαροχής που κυριαρχεί στον Δήμο Αθηναίων οι μικρότερες κατοικίες χωροθετούνται κατά κανόνα στους χαμηλότερους ορόφους, οι οποίοι έχουν συνδεθεί με χαμηλότερη αξία και ποιότητα κατοίκησης (βλ. Γράφημα 1, Μαλούτας & Σπυρέλλης, 2015).

Πίνακας 5: Μέγεθος κενών κατοικιών σε σχέση με το συνολικό οικιστικό απόθεμα

Πηγή: Απογραφή 2021

Κενά οικιστικά ακίνητα στον Δήμο Αθηναίων με βάση τα στοιχεία του ΔΕΔΔΗΕ (2024–2025)

Τα μη ηλεκτροδοτούμενα ακίνητα (Μ.Η.) αποτελούν μια κρίσιμη συμπληρωματική πηγή, καθώς η απουσία ηλεκτροδότησης συνδέεται άμεσα με πραγματική μη-χρήση, σε αντίθεση με τις κατηγορίες ακινήτων της ΕΛΣΤΑΤ οι οποίες σε μεγάλο ποσοστό έχουν περιστασιακή ή εποχική χρήση. Αποτελούν συνεπώς πιο αξιόπιστη ένδειξη των κενών ακινήτων, δεδομένου ότι σχεδόν όλα τα μη ηλεκτροδοτούμενα είναι κενά, αν και δεν είναι όλα τα κενά μη ηλεκτροδοτούμενα. Ο δείκτης υποεκτιμά το μέγεθος του φαινομένου, αλλά μπορεί να αποτυπώσει με σχετική ακρίβεια την ελάχιστη έκτασή του.

Η βάση δεδομένων του ΔΕΔΔΗΕ παρέχει πληροφορίες για τα ακίνητα που παραμένουν εκτός ηλεκτρικής σύνδεσης κατά την ημερομηνία εξαγωγής των δεδομένων [7]. Στη συνέχεια αναλύονται οι συγκεντρώσεις και η χωρική κατανομή των Μ.Η. στον Δήμο Αθηναίων ανά χρήση (πρώην οικιστική ή επαγγελματική), οι χρονικότητες των ηλεκτροδιακοπών, καθώς και το μέγεθος και η ηλικία των Μ.Η. ακινήτων. Με βάση τα στοιχεία του Σεπτεμβρίου 2025 (Πίνακας 6) στον Δήμο Αθηναίων καταγράφονται συνολικά 622.849 ηλεκτρικές παροχές, από τις οποίες το 81,7% είναι οικιακές και το 18,3% επαγγελματικές [8]. Από αυτές το 11,7% ήταν εκτός σύνδεσης. Το ποσοστο των Μ.Η. είναι πολύ υψηλότερο για τις επαγγελματικές με σχεδόν ένα στα τρια ακίνητα να είναι μη ηλεκτροδοτούμενο, ενώ είναι 7,7% για τις οικιακές, σε σημαντική απόκλιση από το 26,8% κενών κατοικιών που κατέγραψε η ΕΛΣΤΑΤ το 2021.

Πίνακας 6: Ηλεκτροδοτούμενα και μη-ηλεκτροδοτούμενα ακίνητα κατά χρήση

Πηγή: Δήμος Αθηναίων (στοιχεία ΔΕΔΔΗΕ), Σεπτεμβριος 2025

Ο συνολικός αριθμός των Μ.Η. τον Σεπτέμβριο 2025 ήταν 75.289, παρουσιάζοντας αύξηση κατά 11,9% από τον Σεπτέμβριο 2024 (Πίνακας 7). Η αύξηση επηρεάζεται σημαντικά από τον μεγάλο αριθμό διακοπών το πρώτο εννεάμηνο του 2025 (13.837 διακοπές), [9] από τις οποίες το 81% αφορούν οικιακά ακίνητα και οι οποίες αντιστοιχούν στο 27,5% των Μ.Η. οικιακών ακινήτων. Αν αφαιρέσουμε τις νέες διακοπές που έγιναν το 2025 βλέπουμε ότι μεταξύ 2024-2025 τα ακίνητα που ήταν εκτός σύνδεσης το 2024 συνολικά μειώθηκαν κατά 8,7%. Η επαναφορά είναι πιο άμεση για τα οικιακά ακίνητα (12,9%) σε σχέση με τα επαγγελματικά (4,3%).