Κενές κατοικίες στον Δήμο Αθηναίων: χωρικές δυναμικές, μεθοδολογικές δυσκολίες και προκλήσεις για την κοινωνική αξιοποίησή τους στη συγκυρία της στεγαστικής κρίσης.

Το άρθρο εξετάζει την γεωγραφία, τα χαρακτηριστικά και τις χρονικότητες των κενών κατοικιών στον Δήμο Αθηναίων αξιοποιώντας δύο βασικές πηγές δεδομένων: α) την απογραφή πληθυσμού–κατοικιών της ΕΛΣΤΑΤ (2021) και β) το μητρώο μη ηλεκτροδοτούμενων ακινήτων του ΔΕΔΔΗΕ (Σεπτέμβριος 2024 και 2025). Στόχος είναι αφενός η καλύτερη κατανόηση της πραγματικής έκτασης και μορφής του φαινομένου σε διαφορετικές γειτονιές της Αθήνας, και αφετέρου η συμβολή στη συζήτηση σχετικά με τις πολιτικές ενεργοποίησης των κενών κατοικιών στο πλαίσιο κοινωνικών στεγαστικών πολιτικών. Υποστηρίζεται ότι η επανενεργοποίησή τους για την αντιμετώπιση κοινωνικών ζητημάτων, όπως η έλλειψη προσιτής και ποιοτικής στέγης, δεν μπορεί να επιτευχθεί με οριζόντια και κεντρικά διαχειριζόμενα μέτρα, αλλά θα πρέπει να ενταχθεί σε τοπικές στρατηγικές στεγαστικής πολιτικής σε συνάρθρωση με τον τοπικό πολεοδομικό σχεδιασμό. Η ποσοτική και γεωγραφική ανάλυση των διαθέσιμων δεδομένων αποτελεί το πρώτο βήμα σε μια ολοκληρωμένη μεθοδολογική προσέγγιση, που θα πρέπει να συμπληρωθεί σε επόμενο στάδιο με πιο στοχευμένες και επιτόπιες μεθόδους έρευνας.

Οι κενές κατοικίες στο επίκεντρο στεγαστικών πολιτικών

Το ζήτημα των κενών κατοικιών έχει πρόσφατα βρεθεί στο επίκεντρο του δημόσιου διαλόγου στην Ελλάδα, συνδεόμενο με την έντονη στεγαστική κρίση, την άνοδο των ενοικίων, τη διάχυση βραχυχρόνιων μισθώσεων, καθώς και τις διαδικασίες αστικού μετασχηματισμού στα μεγάλα αστικά κέντρα. Ο μεγάλος αριθμός κενών κατοικιών σε μητροπόλεις της Νότιας Ευρώπης όπως η Αθήνα δεν είναι ένα πολύ πρόσφατο φαινόμενο. Το “μεσογειακό παράδοξο” της ύπαρξης μεγάλου αριθμού μη χρησιμοποιούμενων ακινήτων παράλληλα με αυξημένη ζήτηση και υψηλές τιμές στην αγορά κατοικίας έχει αναδειχθεί σε προηγούμενες δεκαετίες, ως ένα ιδιαίτερο χαρακτηριστικό στεγαστικών συστημάτων με …Ιδιαίτερα στην Νότια Ευρώπη ο μεγάλος αριθμός κενών σχετίζεται με τον τουριστικό και παραθεριστικό χαρακτήρα των μεσογειακών χωρών, με τον ρόλο της οικοδομής στην οικονομία και την κοινωνική συνοχή, τη μικροϊδιοκτησία και τον ιστορικά κεντρικό ρόλο της οικοδομής και των ακινήτων στην κοινωνική αναπαραγωγή.

Σε ευρωπαϊκό επίπεδο, η αξιοποίηση υποχρησιμοποιούμενου και ανενεργού κτιριακού αποθέματος -όχι μόνο οικιστικά ακίνητα αλλά και εμπορικές και πρώην βιομηχανικές χρήσεις που θα μπορούσαν να επαναχρησιμοποιηθούν για στέγαση- αποτελεί κεντρική κατεύθυνση στις συστάσεις της Ευρωπαϊκής Επιτροπής και οργανισμών όπως η FEANTSA, η Housing Europe, η Urban Agenda και πιο πρόσφατα και στις επιδιώξεις του Ευρωπαϊκού πλάνου για την Προσιτή Κατοικίας. Οι ευρωπαϊκές πολιτικές προβάλλουν την επανάχρηση έναντι των νέων κατασκευών, ενώ προωθούν μεθοδολογίες χαρτογράφησης, ταξινόμησης και αξιολόγησης των κενών κατοικιών, συμβατές με στόχους ενεργειακής αναβάθμισης, βιώσιμης ανάπτυξης και δίκαιης πρόσβασης στην κατοικία.

Τα κενά ακίνητα, είναι ένα χαρακτηριστικό της λειτουργίας των αγορών ακινήτων σε όλη την Ευρώπη, όλο και περισσότερο συνδέεται με κερδοσκοπικές πρακτικές και στρατηγικές του επενδυτικού κεφαλαίου, και τις ιδιαιτερότητες του κάθε τοπικού πλαισίου, την ιστορική εξέλιξη των διαδικασιών παραγωγής του κτιριακού αποθέματος/κτισμένου και τις πολιτικές που εφαρμόζονται. Παρόλο που ένα ποσοστό κενότητας θεωρείται φυσιολογικό ως αποτέλεσμα της κινητικότητας της αγοράς (frictional vacancy), πιο σύνθετα είναι τα φαινόμενα διαρθρωτικής/δομικής κενότητας (structural vacancy), που αφορά ακίνητα εκτός αγοράς, λόγω απαξίωσης ή υποβάθμισης, λόγω μετασχηματισμού του ακινήτου (σε ανακαίνιση ή στασιμότητα), λόγω στρατηγικής του ιδιοκτήτη (για προσωπική χρήση, για κερδοσκοπία, για κληρονομιά), ή λόγω αδιαφορίας (υψηλό εισόδημα με μικρό οικονομικό κίνητρο ή χαμηλό εισόδημα και αδυναμία συντήρησης ή διαχείρισης). Τέλος, γίνεται αναφορά στην περιστασιακή κενότητα (occasional vacancy) που συνδέεται με τον τουρισμό και την ύπαρξη μεγάλου αριθμού δευτερευουσών κατοικιών, κυρίως σε τουριστικές περιοχές και σε μεγάλες πόλεις με έντονη πίεση στην στεγαστική αγορά. Οι βραχυχρόνιες μισθώσεις είναι μια χαρακτηριστική τέτοια περίπτωση.

Στην Αθήνα, μια σειρά από μελέτες έχουν εστιάσει στο θέμα των κενών κατοικιών (βλ. Μαλούτας 2000; Μαλούτας & Σπυρέλλης 2016; Αράπογλου κ.ά. 2019; Αράπογλου & Σιατίτσα 2019; Dimitrakou 2021), και άλλων ακινήτων (Τριανταφυλλοπουλος 2015; Μπελαβίλας & Πρέντου, 2015 κ.α.). Αντίστοιχες μελέτες έχουν γίνει πρόσφατα και για τη Θεσσαλονίκη, εντοπίζοντας παρόμοια μοτίβα κενότητας και δυναμικές που την παράγουν (Χατζηπροκοπίου κ.α. 2024; ΜΑΘ 2024…; Vrantsis 2024).  Οι έρευνες έχουν δείξει τόσο χωρικές συγκεντρώσεις κενών κατοικιών όσο και στενή σύνδεση με διαδικασίες υποβάθμισης–αναβάθμισης, επενδυτικών κύκλων, μετακινήσεων πληθυσμού και μεταβολών στη χρήση του κτιριακού αποθεματος. Η κατανόηση του φαινομένου απαιτεί συνδυασμούς δεδομένων, κάτι που γίνεται όλο και πιο αναγκαίο στην Ελλάδα, όπου η πληθώρα μικροϊδιοκτητών, η συσσώρευση από funds, τα ακίνητα του Δημοσίου και οι αποποιήσεις κληρονομιάς συνθέτουν ένα εξαιρετικά σύνθετο πεδίο ιδιοκτησίας και χρήσεων.

Στην ανάλυση των μεταβολών στις κενές κατοικίες μεταξύ 2001 και 2011 σε όλη τη χώρα,  οι Μαλούτας και Σπυρέλλης (2015), διαπιστώνουν ότι οι κενές κατοικίες συγκεντρώνονται κατά κύριο λόγο στις ορεινές και απομακρυσμένες περιοχές της χώρας, κάτι που συνδέεται με την εγκατάλειψη της υπαίθρου και την συγκέντρωση του πληθυσμού στα αστικά κέντρα μεταπολεμικά). Ταυτόχρονα, μεγάλη συγκέντρωση κενών αφορά τα παραθεριστικά καταλύματα, είτε για ενοικίαση είτε για ιδιόχρηση, με μεγάλες πυκνότητες στα παράκτια και τα νησιά.  Παρόμοια, αλλά διαφοροποιημένη ως προς την συχνότητα της χρήσης, είναι οι κενές παραθεριστικές κατοικίες γύρω από τα μεγάλα αστικά κέντρα που συνδέονται με την μεταπολεμική αστικοποίηση και ανάπτυξη των παραθεριστικών κατοικιών σε σχετικά κοντινή απόσταση. 

Η σύγκριση των κενών κατοικιών που καταγράφηκαν στις απογραφές 2001 και 2011, δείχνει μεγάλη αύξηση των κενών την δεκαετία αυτή και μεγάλες συγκεντρώσεις στις κεντρικές περιοχές της Αθήνας και του Πειραιά. Σύμφωνα με τους μελετητές αύξηση των κενών σε κεντρικούς και περι-κεντρικούς δήμους ήταν αποτέλεσμα της μετακίνησης πληθυσμού προς τα προάστια, των στρατηγικών συγκατοίκησης (συρρίκνωση νοικοκυριών) καθώς και της περιορισμένη ζήτησης λόγω της περιορισμένης αγοραστικής δυνατότητας όσων θα ήθελαν να κατοικήσουν σε αυτές τις περιοχές. Η παρατήρηση αυτή αναδεικνύει ένα σημαντικό ζήτημα σε σχέση με τις προοπτικές αξιοποίησής τους για κάλυψη στεγαστικών αναγκών, που έχει να κάνει με την διασπορά τους και η χωροθέτησή τους σε περιοχές που δεν ταυτίζονται πάντα με την αυξημένη ζήτηση και τις τρέχουσες στεγαστικές ανάγκες.

Η μικρο-ιδιοκτησία και η πολυ-ιδιοκτησία (ιδιαίτερα σε κτίρια γραφείων) έχει αναδειχθεί ως ένας άλλος παράγοντας που έχει ως συνέπεια ολόκληρα κτίρια, ιδιαίτερα κτίρια γραφείων, να παραμένουν κενά στο κέντρο της Αθήνας (κάτι που δεν εμπόδισε διαδικασίες συγκεντροποίησης και αναβάθμισης από το διεθνές και τουριστικό κεφάλαιο τα τελευταία χρόνια). Το υψηλό κόστος αποκατάστασης και εκσυγχρονισμού, ο υψηλός βαθμός συνιδιοκτησίας και τα χαμηλά μισθώματα, οδηγούν στην εγκατάλειψη. Η αποεπένδυση την περίοδο της κρίσης συνέτεινε ακόμη περισσότερο στην εγκατάλειψη ολόκληρων κτιρίων (Τριανταφυλλόπουλου (2015)). 

Το άρθρο επιδιώκει να επικαιροποιήσει την συζήτηση αυτή, και να εστιάσει σε μεγαλύτερη λεπτομέρεια στον Δήμο της Αθήνας. Εξετάζει τη γεωγραφία, τα χαρακτηριστικά και τις χρονικότητες των κενών κατοικιών, αξιοποιώντας και συγκρίνοντας δύο βασικές πηγές δεδομένων:
α) την Απογραφή Πληθυσμού–Κατοικιών της ΕΛΣΤΑΤ (2021) και
β) το μητρώο μη ηλεκτροδοτούμενων ακινήτων του ΔΕΔΔΗΕ (2024–2025).

Στόχος είναι αφενός η καταγραφή του αριθμού, των τυπολογιών, της ηλικίας και της χωρικής κατανομής των κενών κατοικιών, και αφετέρου η αξιολόγηση της αξιοπιστίας των δύο πηγών, ως προς την ικανότητά τους να αποτυπώνουν την πραγματική έκταση και μορφή του φαινομένου. Το άρθρο εντάσσει το ζήτημα των κενών ακινήτων στη δημόσια συζήτηση για τη στεγαστική κρίση και παρουσιάζει τα διαφορετικά πολιτικά και μεθοδολογικά εργαλεία που μπορούν να αξιοποιηθούν για την επανενεργοποίησή τους.

α. Να κατανοήσουμε την γεωγραφία, τα χαρακτηριστικά, την χρονικότητα, τις διαδικασίες και τις αιτίες. Γεωγραφίες επένδυσης και αποεπένδυσης, Πρακτικές/στρατηγικές εγκατάλειψης, υποβάθμισης, συσσώρευσης και κάρπωσης υπεραξίας.

β. Να αξιολογήσουμε τις δυνατότητες επανενεργοποίησης/αξιοποίησης για την στεγαστική πολιτική/για την αντιμετώπιση της στεγαστικής κρίσης

Η αδιαφανής λειτουργία της κτηματαγοράς και η απουσία δεδομένων για επιμέρους διαστάσεις της αγοράς κατοικίας (τιμές, τρέχουσα χρήση, δομή της ιδιοκτησίας, χαρακτηριστικά των ιδιοκτητών, μεταβιβάσεις κλπ.) δυσκολεύουν αυτή την προσπάθεια. Ιδιαίτερο ενδιαφέρον παρουσιάζει η κατανομή των κενών κατοικιών στον δήμο σε σχέση με δυναμικές έντονης αστικής αναδιάρθρωσης (εξευγενισμός, τουριστικοποίηση), τάσεις επένδυσης και αποεπένδυσης στον αστικό χώρο, και στρατηγικές εγκατάλειψης, υποβάθμισης, ανακατοίκησης ή/και συσσώρευσης ακινήτων και κερδοσκοπίας. Ταυτόχρονα, η σε βάθος κατανόηση των πολλαπλών διαστάσεων του φαινομένου και των αιτιών του είναι κομβικής σημασίας για οποιαδήποτε προσπάθεια ερμηνείας των δυναμικών που παράγουν, συντηρούν ή ανατρέπουν την κενότητα (vacancy) των ακινήτων, καθώς και για τον σχεδιασμό αποτελεσματικών στρατηγικών παρέμβασης.

Κενές κατοικίες στον Δήμο Αθηναίων με βάση την Απογραφή 2021

Οι απογραφές κατοικιών που πραγματοποιούνται ανά δεκαετία αποτελούν την πιο συνηθισμένη πηγή αναφοράς για τις κενές κατοικίες. Ως κενές κατοικίες καταγράφονται οι κανονικές κατοικίες που δεν αποτελούν τον συνήθη τόπο κατοικίας ατόμων κατά την απογραφή για διάφορους λόγους [1].

Το 2021, καταγράφηκαν 437.188 κανονικές κατοικίες (μόλις 9.363 επιπλέον σε μια δεκαετία) και 117.137 κενές (26,79%) που βρίσκονται κυρίως σε πολυκατοικίες (94,62%). Από αυτές, 49.837 (42,55%) ήταν προς ενοικίαση [2] και 7.176 (6,13%) προς πώληση, ενώ 34.842 (29,74%) καταγράφονται ως δευτερεύουσες, 869 (0,74%) ως εξοχικές και 24.215 (20,84%) είναι κενές για άλλο λόγο. Όπως συμβαίνει και σε άλλες νοτιο-ευρωπαϊκές και μεσογειακές μητροπόλεις, αποτυπώνεται μεγάλο ποσοστό τόσο μεταβατικής, όσο και διαρθρωτικής κενότητας, κάτι που υποδηλώνει συστηματική υποχρησιμοποίηση ή αναποτελεσματική αξιοποίηση του διαθέσιμου αποθέματος.

Πίνακας 1: Κενές κατοικίες στον Δήμο Αθηναίων ανά αιτία κενότητας, 2011-2021

Πηγή: ΕΛΣΤΑΤ απογραφές 2011 & 2021

Συνολικά την περίοδο 1991-2021 (Πίνακας 2) η Αθήνα παρουσιάζει έντονη δημογραφική συρρίκνωση (ιδιαίτερα την δεκαετία 2001-2011) σε συνδυασμό με αύξηση των νοικοκυριών, αλλά και του αποθέματος κατοικιών (ιδιαίτερα την περίοδο 2001-2011). Οι κενές κατοικίες κορυφώνονται το 2011 και μειώνονται την δεκαετία 2011-2021, αν και παραμένουν σε υψηλά επίπεδα [1].

Πίνακας 2: Πληθυσμός, νοικοκυριά και κανονικές κατοικίες στον Δήμο Αθηναίων (1991-2021)

Πηγή:ΕΛΣΤΑΤ, Απογραφή 2021 (Πίνακας Γ01), Απογραφή 2011 (Πίνακας), Πανόραμα ΕΛΣΤΑΤ/ΕΚΚΕ για τις απογραφές 2001 και 1991

Ως προς την χωρική διασπορά στις επτά δημοτικές κοινότητες του Δήμου (Πίνακας 3), ο μεγαλύτερος αριθμός κενών κατοικιών (σε απόλυτα νούμερα και ποσοστιαία) εντοπίζεται στην 6η Κοινότητα (Πατήσια, Κυψέλη), που συγκεντρώνει και το μεγαλύτερο οικιστικό απόθεμα. Μεγάλος αριθμός κενών κατοικιών καταγράφονται και στην 7η (Αμπελόκηποι, Πολύγωνο) και 1η Κοινότητα (Κέντρο, Κολωνάκι, Εξάρχεια, Κουκάκι). 

Πίνακας 3: Κενές και κανονικές κατοικίες ανά Δημοτική Κοινότητα 2021 και μεταβολή 2011-2021

Πηγή: ΕΛΣΤΑΤ Απογραφή 2021 και Πανόραμα ΕΛΣΤΑΤ/ΕΚΚΕ για τις απογραφές 2001 και 2011

Με εξαίρεση την 4η και την 7η κοινότητα, φαίνεται ότι ένα σημαντικό ποσοστό των κενών επανήλθε σε χρήση την δεκαετία 2011-2021, ενδεχομένως καλύπτοντας μαζί με τις νέες κατοικίες ένα μέρος της ζήτησης από την αύξηση των νοικοκυριών που κατοικούν στο Δήμο. Σε αυτό θα πρέπει να συνυπολογιστεί ο αριθμός των κατοικιών που αφαιρέθηκαν από την κανονική χρήση προς τουριστική/περιστασιακή χρήση, οι οποίες πιθανόν αθροίζονται στις κενές κατοικίες.

XXXXXXXX

Χάρτης 1: Μεταβολή 2011-2021 και πλήθος κενών ανά Δ.Κ.

Γράφημα 1: Πλήθος κενών κατοικιών ανά Δ.Κ. ανά δεκαετία (2001-2021)

Η παλαιότητα των κενών κατοικιών στον Δήμο Αθηναίων (Πίνακας 4) αποτελεί καθοριστικό παράγοντα, καθώς σχετίζεται με το υψηλό κόστος αποκατάστασης και ενεργειακής αναβάθμισης που πιθανά απαιτείται για να επανέλθουν σε χρήση. Το μεγαλύτερο ποσοστό των κενών διαμερισμάτων εντοπίζονται σε πολυκατοικίες της περιόδου 1946-1980, και ιδιαίτερα την περίοδο της μαζικής παραγωγής πολυκατοικιών της αντιπαροχής (1960-1980). 

Πίνακας 4. Ηλικία κενών κατοικιών σε σχέση με το συνολικό οικιστικό απόθεμα

Πηγή: Γ03. Απογραφή Πληθυσμού-Κατοικιών 2021. Κανονικές κατοικίες κατά κατά κατάσταση κατοικίας (κατοικούμενες, κενές) και περίοδο κατασκευής

Περαιτέρω διερεύνηση απαιτεί και το μεγάλο ποσοστό κενών στις νέες κατασκευές (μετά το 2011). Αν και η παραγωγή νέων κατοικιών -όπως αποτυπώνεται στην απογραφή- είναι σχετικά χαμηλή σε σχέση με την ζήτηση, παρόλα αυτά μεγάλο μέρος του νέου αποθέματος δεν μπαίνει σε χρήση. Πιθανά αυτό σχετίζεται είτε με τις πολύ υψηλές πώλησης και ενοικίασης των νεόδμητων κατοικιών, είτε με το είδος των αγοραστών αυτού του αποθέματος που ενδεχομένως έχουν επενδυτικά κίνητρα (π.χ. golden visa).  

Μεγαλύτερα ποσοστά κενών κατοικιών καταγράφονται στα μεγέθη 50-80 τμ που αντιστοιχούν και στο 50% του οικιστικού αποθέματος στην πόλη, και ακολουθούν οι κατοικίες κάτω των 50 τμ.

Πίνακας 5: Μέγεθος κενών κατοικιών σε σχέση με το συνολικό οικιστικό απόθεμα

Πηγή: Απογραφή Πληθυσμού-Κατοικιών 2021 (Πίνακας Γ04)

Το μέγεθος της κατοικίας συνδέεται άμεσα με τον όροφο, ιδίως στο τυπικό πρότυπο της πολυκατοικίας της αντιπαροχής που κυριαρχεί στον Δήμο Αθηναίων: οι μικρότερες κατοικίες χωροθετούνται κατά κανόνα στους χαμηλότερους ορόφους και αντιστοιχούν στο πλέον υποβαθμισμένο τμήμα του αποθέματος, οι μεσαίου μεγέθους σε ενδιάμεσους ορόφους, ενώ οι μεγαλύτερες εντοπίζονται στους υψηλότερους ορόφους (βλ. Γράφημα 1, Μαλούτας και Σπυρέλλης (2015),

++ μια παράγραφο με συμπεράσματα σχετικά με την απογραφή (και αδυναμίες)

Κενά οικιστικά ακίνητα στον Δήμο Αθηναίων με βάση τα στοιχεία του ΔΕΔΔΗΕ (2024–2025)

Τα μη ηλεκτροδοτούμενα ακίνητα (Μ.Η.) αποτελούν μια κρίσιμη συμπληρωματική πηγή, καθώς η απουσία ηλεκτροδότησης συχνά -αλλά όχι πάντα- συνδέεται με πραγματική μη χρήση. Αποτελούν μάλλον την πιο αξιόπιστη πηγή δεδομένων για την καταγραφή των κενών ακινήτων, με την έννοια ότι σχεδόν όλα τα μη ηλεκτροδοτούμενα είναι κενά, παρόλο που όλα τα κενά δεν είναι μη ηλεκτροδοτούμενα. Αυτό σημαίνει ότι ο δείκτης υποβαθμίζει το μέγεθος του φαινομένου, αποτελεί όμως μια πολύ καλή ένδειξη για την ελάχιστη έκτασή του. 

Η βάση δεδομένων του ΔΕΔΔΗΕ παρέχει πληροφορίες για τα ακίνητα που παραμένουν εκτός ηλεκτρικής σύνδεσης κατά την ημερομηνία εξαγωγής των δεδομένων [5]. Στην συνέχεια, αναλύονται οι συγκεντρώσεις και η χωρική κατανομή των Μ.Η. στον Δήμο Αθηναίων, κατά χρήση (πρώην οικιστική ή επαγγελματική), καθώς και οι χρονικότητες των ηλεκτροδιακοπών και η κατανομή τους σε σχέση με το μέγεθος και την ηλικία των ακινήτων.

Με βάση τα στοιχεία του Σεπτεμβρίου 2025 (Πίνακας 6) στον Δήμο Αθηναίων καταγράφονται συνολικά 622.849 ηλεκτρικές παροχές, από τις οποίες το 81,7% είναι οικιακές (508.984), και το 18,3% επαγγελματικές (113.865). Από αυτές το 11,7% ήταν εκτός σύνδεσης. Το ποσοστο των Μ.Η. είναι πολύ υψηλότερο για τις επαγγελματικές με σχεδόν ένα στα τρια ακίνητα να είναι μη ηλεκτροδοτούμενο (39%), ενώ είναι 7,69% για τις οικιακές, σε σημαντική απόκλιση από το 26,79% κενών κατοικιών που κατέγραψε η ΕΛΣΤΑΤ το 2021 [6].

Πίνακας 6. Ηλεκτροδοτούμενα και μη-ηλεκτροδοτούμενα ακίνητα κατά χρήση

Πηγή: Δήμος Αθηναίων (στοιχεία ΔΕΔΔΗΕ), Σεπτεμβριος 2025