Κοινωνικές και χωρικές διαστάσεις του AirBnB τουρισμού στην πόλη της Αθήνας. Ανισότητες, αποστέρηση, αποκλεισμοί και η ανάγκη για σχεδιασμό και ρύθμιση
Μπαλαμπανίδης Δημήτρης
Πολιτική, Στέγαση, Σχεδιασμός
2025 | Νοέ
Επίμονοι μύθοι γύρω από το AirBnB
Από την εμφάνιση του AirBnB, πίσω στο 2008, έχουν παρέλθει είκοσι περίπου χρόνια και, εν τω μεταξύ, το φαινόμενο έχει λάβει παγκόσμιες διαστάσεις, ενώ διεθνώς αναπτύσσεται εκτενής βιβλιογραφία για την κριτική ανάλυσή του και δοκιμάζονται ποικίλες δημόσιες πολιτικές για την αντιμετώπιση των πολλαπλών του επιπτώσεων.
Η ιδέα του AirBnB ανήκει σε δύο νεαρούς συγκατοίκους σε ένα μικρό και ακριβό διαμέρισμα στο Σαν Φρανσίσκο οι οποίοι, προκειμένου να μπορούν να πληρώνουν το ενοίκιό τους, αποφάσισαν να μοιράζονται το χώρο τους με επισκέπτες, εκμισθώνοντας ένα φουσκωτό στρώμα στο σαλόνι τους και προσφέροντας ένα πρόχειρο πρωινό (εξ ου και το ακρωνύμιο AirBnB, δηλαδή Air Bed and Breakfast). Οι δύο εκείνοι, οικονομικά πιεσμένοι, νεαροί είναι έκτοτε οι πλούσιοι συνιδρυτές της ομώνυμης εταιρείας που ιδρύθηκε και επεκτείνεται διαρκώς στη βάση ορισμένων, πολύ ανθεκτικών, καταστατικών μύθων.
Συγκεκριμένα, η πρακτική της AirBnB μίσθωσης ακινήτων παρουσιάζεται σταθερά από την εταιρεία ως μία καινοτόμα πρακτική (που πρώτοι σκέφτηκαν οι δύο νεαροί συγκάτοικοι στο Σαν Φρανσίσκο), ως μία πρακτική διαμοιρασμού (με τους ιδιοκτήτες να μοιράζονται με επισκέπτες τον οικιακό τους χώρο), καθώς επίσης ως μία άτυπη πρακτική (που δεν συνιστά επαγγελματική δραστηριότητα και, ως εκ τούτου, δεν θα έπρεπε να εμπίπτει σε υποχρεώσεις και σε προδιαγραφές όπως οι συμβατικές οικονομικές δραστηριότητες). Στην πραγματικότητα, όμως, ούτε με κάποια νέα μορφή φιλοξενίας έχουμε να κάνουμε εδώ, ούτε με διαμοιρασμό, ούτε με μία άτυπη δραστηριότητα.
Γραφηματα 1, 2 & 3: Καταλύματα AirBnB κατά περιοχή και τύπο εκμίσθωσης
Πηγή: Inside AirBnB
Καταρχάς, η φιλοξενία σε οικιακούς χώρους που οι οικοδεσπότες μοιράζονται με τους επισκέπτες τους, με ή και χωρίς αντάλλαγμα, υφίσταται πριν από την εμφάνιση του AirBnB, μέσα από πλατφόρμες όπως το “Couch Surfing” που ιδρύεται το 2004 ή το “Workaway” που ιδρύεται το 2002 [2]. Έπειτα, στην περίπτωση του AirBnB, οι οικοδεσπότες δεν μοιράζονται πραγματικά τον οικιακό τους χώρο καθώς, στη συντριπτική πλειοψηφία τους, τα AirBnB ακίνητα νοικιάζονται ως «ολόκληρα σπίτια ή διαμερίσματα», με τους ιδιοκτήτες τους να μένουν κάπου αλλού. Ενδεικτικά, τα «ολόκληρα σπίτια ή διαμερίσματα» που ήταν διαθέσιμα στην πλατφόρμα της AirBnB κατά τον Ιούνιο του 2025 αποτελούσαν στην Αθήνα το 92,4% του συνόλου, στην Κρήτη το 90% και στο Νότιο Αιγαίο το 85% (Γραφήματα 1-3). Τέλος, ο άτυπος, αυθόρμητος και πρόχειρος χαρακτήρας που το AirBnB μπορεί να είχε αρχικά, έχει πλέον υποκατασταθεί από μία πλήρως «επαγγελματοποιημένη» φιλοξενία, όπως την προσφέρουν σήμερα οι οικοδεσπότες (με παροχή προσωπικών ειδών, μετακίνηση από και προς το αεροδρόμιο, υπηρεσίες καθαριότητας κ.ά.) και όπως την επιβάλλει και το θεσμικό πλαίσιο (μέσα από υποχρεωτικές λειτουργικές προδιαγραφές και προδιαγραφές ασφαλείας που ορίζει ο νόμος 5170 του 2025).
Νέα στοιχεία στον (αστικό) τουρισμό
Τι νέο και πραγματικό, λοιπόν, κομίζει το AirBnB στον τουρισμό, που η εταιρεία δεν ενδιαφέρεται (και βέβαια δεν τη συμφέρει) να διαφημίσει;
Πρώτον, το AirBnB εισάγει έναν νέο τύπο τουριστικού καταλύματος και αυτός είναι τα αστικά ακίνητα, που για πρώτη φορά ρίχνονται με μαζικούς όρους στην αγορά της τουριστικής διαμονής. Ενδεικτικά, στον Δήμο Αθηναίων, ο αριθμός των διαθέσιμων AirBnB ακινήτων εκτοξεύεται σε μία μόλις δεκαετία, από 2.116 ακίνητα το 2015 σε 15.459 ακίνητα το 2025 (Γράφημα 4).
Γράφημα 4: Αριθμός AirBnB καταλημάτων ανά έτος, Δήμος Αθηναίων , 2015-2025
Πηγή: Inside AirBnB, ιδία επεξεργασία
Δεύτερο και αλληλένδετο νέο στοιχείο αποτελούν οι νέοι «παίκτες» που εισέρχονται στον τουριστικό κλάδο, δηλαδή οι ιδιοκτήτες των αστικών ακινήτων. Οργανώνονται μάλιστα σε συλλογικούς φορείς, όπως είναι ο «Σύλλογος Οικονομίας Διαμοιρασμού» ή ο «Πανελλήνιος Σύλλογος Διαχειριστών Ακινήτων», και προωθούν δημοσίως και αποφασιστικά τα συμφέροντα της κοινότητας, για παράδειγμα μέσα από συμμετοχή σε σχετικές δημόσιες διαβουλεύσεις ή μέσα από επιστολές προς τα μέλη της κυβέρνησης.
Γράφημα 5: Διεθνείς αφίξεις μη κατοίκων (σε εκατομμύρια), Διεθνής Αερολιμένας Αθήνας, 2015-2024
Πηγή: Διεθνής Αερολιμένας Αθήνας. Πηγή διαγράμματος: ΕΞΑΑ (2025) 20ή Έρευνα Ικανοποίησης Επισκεπτών & Απόδοση Ξενοδοχείων Αττικής, ίδια επεξεργασία
Τρίτο νέο στοιχείο που εισάγει το AirBnB είναι η δημιουργία μίας ασύγκριτα μεγαλύτερης -σε σχέση με το παρελθόν- προσφοράς για αστικό τουρισμό, γεγονός που αποτελεί αιτία και ταυτόχρονα αποτέλεσμα μίας ασύγκριτα μεγαλύτερης ζήτησης (Γράφημα 5). Είναι χαρακτηριστικό ότι, τα τελευταία μόλις δέκα χρόνια, η Αθήνα μετατρέπεται από καλοκαιρινός ενδιάμεσος σταθμός προς τα νησιά σε city-break προορισμό για όλο το χρόνο, με τον αριθμό διανυκτερεύσεων των τουριστών να αυξάνεται διαρκώς και να απλώνεται μέσα στο έτος. Η μέση διάρκεια παραμονής στην Αθήνα ξεπερνάει τις 2 νύχτες, ενώ ειδικά το 2020 αυξήθηκε σχεδόν στις 2,5 νύχτες (Γράφημα 6). Επιπλέον, τόσο το 2018 όσο και το 2024, η Αθήνα βραβεύτηκε από τον διεθνή θεσμό “World Travel Awards” ως κορυφαίος city-break προορισμός στην Ευρώπη.
Γράφημα 6: Διανυκτερεύσεις αλλοδαπών και ημεδαπών επισκεπτών, Δήμος Αθηνάιων, 2016-2021
Πηγή: ΙΝΣΕΤΕ (2022) Τουρισμός στην Αθήνα, 4η τριμηνιαία έκθεση
Τελευταίο νέο στοιχείο που εισάγει το AirBnB είναι η κατανάλωση (ως τουριστικού προϊόντος) του αστικού τοπίου στο σύνολό του πια, δηλαδή η κατανάλωση όχι μόνο του ιστορικού κέντρου (με συγκεκριμένα τοπόσημα, μουσεία, αρχαιολογικούς χώρους, ταβέρνες και μπαρ) αλλά η κατανάλωση οποιασδήποτε γειτονιάς της πόλης και της καθημερινής ζωής των κατοίκων της. Μέσα από τη νέα εφαρμογή “AirBnB Experiences”, οι οικοδεσπότες έχουν πια τη δυνατότητα όχι μόνο να νοικιάζουν το διαμέρισμά τους αλλά και να πουλούν καθημερινές, «αυθεντικές», «ντόπιες» εμπειρίες [3]. Ενδεικτικά, οι εμπειρίες που προσφέρονται στους επισκέπτες, και κοστολογούνται συνήθως από 30 έως 70 ευρώ ανά άτομο για 2 έως 4 ώρες, περιλαμβάνουν δραστηριότητες όπως: βόλτα στην Αθήνα για φωτογράφηση σε διάφορες γωνιές της πόλης, βόλτα για γνωριμία και χάδια με τις γάτες της Ακρόπολης, πιλάτες και χαλάρωση στον Εθνικό Κήπο, αγορά τοπικών υλικών και μαγειρική σε σπιτική κουζίνα, μάθημα ελληνικών χορών, βόλτα για ψώνια στο κέντρο ή βραδινή βόλτα για ποτά, περιήγηση στα ΛΟΑΤΚΙ στέκια, φεμινιστική περιήγηση ή περιήγηση για την κατανόηση της προσφυγικής κρίσης, διαδραστικό παιχνίδι μάθησης γύρω από το σεξ, το rock and roll και τα ναρκωτικά στην αρχαία Αθήνα ή διαδραστική εμπειρία για την εξοικείωση με τη ζωή ενός αρχαίου Έλληνα πολεμιστή.
Οι πολλαπλές επιπτώσεις του AirBnB: ανισότητες, αποστέρηση και αποκλεισμοί
Με την καθοριστική συμβολή του AirBnB, καταναλώνονται σήμερα ως τουριστικά προϊόντα όλο και περισσότερες διαστάσεις της αστικής πραγματικότητας, όπως τα σπίτια των κατοίκων, οι γειτονιές, ακόμα και οι καθημερινές συνήθειες, πάντα με μία επίφαση αυθεντικότητας. Συντελείται έτσι ένας πρωτόγνωρος μετασχηματισμός του αστικού τοπίου, που αναφέρεται συχνά ως «τουριστικοποίηση» για να εννοηθεί όχι απλώς η υπέρμετρη αύξηση του αστικού τουρισμού αλλά η αναγωγή κάθε διάστασης των πόλεων σε τουριστικό προϊόν προς κατανάλωση. Η καθοριστική συμβολή του AirBnB στην «τουριστικοποίηση» των πόλεων γίνεται αντιληπτή μέσα από την αποτύπωση των πολλαπλών διαστάσεων και επιπτώσεων του σαρωτικού αυτού φαινομένου, τόσο με απτά δεδομένα όσο και με τρόπο εμπειρικό.
Χάρτες 1 & 2: Χωρική κατανομή AirBnB ακινήτων στο Δήμο Αθηναίων, 2018 και 2024
Πηγή δεδομένων: Inside AirBnB. Χαρτογράφηση: ΣΝ Σπυρέλλης
Στην περίπτωση της Αθήνας, αποτυπώνεται χαρακτηριστικά η εκρηκτική -και άνιση- γεωγραφική ανάπτυξη του φαινομένου, με τα AirBnB ακίνητα να συγκεντρώνονται μεν πρωτίστως στις κεντρικές -αυξημένου τουριστικού ενδιαφέροντος- περιοχές αλλά, παράλληλα, να διαχέονται κατά εκατοντάδες σε ολόκληρη την πόλη, ξεπερνώντας το καλοκαίρι του 2024 τις 13.000 (Χάρτες 1 και 2). Αποτυπώνεται επίσης η -άνιση πάλι- κοινωνική διάχυση των εσόδων από την AirBnB δραστηριότητα, με τους ιδιοκτήτες ακινήτων στις κεντρικές (και ευπορότερες) περιοχές να κερδίζουν το καλοκαίρι του 2024 περισσότερα από 100 ευρώ ανά διανυκτέρευση, ενώ οι τιμές για τους ιδιοκτήτες ακινήτων σε πιο απομακρυσμένες (και φτωχότερες) περιοχές κυμαίνονται χαμηλότερα από 60 ή 40 ευρώ, και ενώ βέβαια οι τιμές ανά διανυκτέρευση αυξάνονται συνολικά με το πέρασμα των χρόνων (Χάρτες 3 και 4). Ενώ, λοιπόν, στις φτωχότερες περιοχές το AirBnB προσφέρει σε κάποιους ένα συμπληρωματικό ή το μοναδικό εισόδημα, πράγμα που συχνά υπογραμμίζεται, στις πλουσιότερες περιοχές αποτελεί για κάποιους άλλους μία πηγή ακραίας κερδοφορίας, πράγμα που συχνά αποσιωπάται.
Χάρτες 3 & 4: Μέση τιμή διανυκτέρευσης σε AirBnB στο Δήμο Αθηναίων, 2018 και 2024
Πηγή δεδομένων: Inside AirBnB. Χαρτογράφηση: ΣΝ Σπυρέλλης
Γράφημα 7: Αριθμός καταχωρήσεων ανά “οικοδεσπότη”, Δήμος Αθηνάιων, Ιούνιος 2025
Πηγή: Inside AirBnB
Μάλιστα, με το πέρασμα των χρόνων, οι μεγάλοι «παίκτες» φαίνεται να συγκεντρώνουν στα χέρια τους όλο και περισσότερα από τα διαθέσιμα ακίνητα, είτε ως ιδιοκτήτες είτε ως διαχειριστές, αντλώντας έτσι ένα όλο και μεγαλύτερο μερίδιο των εσόδων της AirBnB αγοράς. Είναι χαρακτηριστικό ότι οι πολλαπλές καταχωρήσεις AirBnB ακινήτων, δηλαδή από ιδιοκτήτες ή διαχειριστές που διαθέτουν περισσότερα από δύο ακίνητα, αποτελούν πια (τον Ιούνιο του 2025) το 71,6% (ενώ το 2019 αποτελούσαν το 50,8%) (Γράφημα 7). Ειδικά οι ιδιοκτήτες ή οι διαχειριστές που διαθέτουν περισσότερα από 10 ακίνητα αποτελούν πια το 36,5% (ενώ το 2019 αποτελούσαν λιγότερο από 20%) και οι κορυφαίοι ανάμεσά τους (οι λεγόμενοι “top hosts”) διαθέτουν περισσότερα από 30 ακίνητα, με το μεγαλύτερο χαρτοφυλάκιο ακινήτων να φτάνει τα 168 (ενώ το 2019 έφτανε τα 90) (Πίνακας 1).
Πίνακας 1: Αριθμός καταχωρήσεων ακινήτων “κορυφαίων οικοδεσποτών”, Δήμος Αθηνάιων, Ιούνιος 2025
Πηγή: Inside AirBnB
Πίνακας 2: Τιμές ενοικίασης κατοικιών, Αττική, 2023-2025
Πηγή: Spitogatos, 22.10.2024 και 22.10.2025
Πίνακας 3: Τιμές ενοικίασης κατοικιών, Αττική, 2016-2018
Πηγή: Αναφορές RE/MAX 2016, 2017, 2018
Οι άνισοι τρόποι με τους οποίους αναπτύσσεται το AirBnB συνδέονται, άμεσα ή έμμεσα, και με φαινόμενα αποστέρησης και αποκλεισμού, όπως γίνεται πια ευρέως αντιληπτό.
Διαδεδομένη εμπειρία και σταθερό θέμα συζητήσεων και επεξεργασιών αποτελεί η δυσκολία όλο και περισσότερων νοικοκυριών σε όλο και περισσότερες περιοχές να αποκτήσουν πρόσβαση σε προσιτή και ποιοτική κατοικία, ως αποτέλεσμα της τρομακτικής ανόδου των τιμών ενοικίων και ακινήτων που προκαλείται μεταξύ άλλων και από την εξάπλωση του AirBnB. Ενδεικτικά, ως προς τις τιμές ενοικίων, καταγράφεται ότι στο κέντρο της Αθήνας η τιμή ενοικίασης του τετραγωνικού μέτρου αυξάνεται τα τελευταία χρόνια κατά περισσότερο από 7% ετησίως, από τα 10 ευρώ το 2023 στα 11 περίπου ευρώ το 2024 και στα 11,5 ευρώ το 2025 (Πίνακας 2), ενώ λίγα μόλις χρόνια πριν οι τιμές κυμαίνονταν σημαντικά χαμηλότερα, με το τετραγωνικό μέτρο να κοστίζει 5,5 ευρώ το 2016, 5,63 ευρώ το 2017 και 7,14 ευρώ το 2018 (Πίνακας 3). Η ανησυχητική αυτή πραγματικότητα επιβεβαιώνεται μέσα από εστιασμένες επιστημονικές έρευνες σε διάφορες επιμέρους περιοχές της Αθήνας, όπως η περιοχή της Κυψέλης. Με βάση σχετική έρευνα που πραγματοποιήθηκε στο πλαίσιο του ερευνητικού έργου «Κοινωνικοί Διαχωρισμοί και Αποστέρηση στην Αθήνα 2011-2021» (SeDe), καταγράφηκε ότι στην Κυψέλη, κατά το έτος 2024, η μέση τιμή ενοικίασης του τετραγωνικού μέτρου κυμαινόταν στα 10 ευρώ και η μέση τιμή ενοικίασης συνολικά στα 781 ευρώ (Πίνακες 4 και 5). Περίπου στα μισά διαθέσιμα προς ενοικίαση ακίνητα, το τετραγωνικό μέτρο κοστίζει περισσότερο από 10 ευρώ ενώ μόλις το 15% των διαθέσιμων προς ενοικίαση ακινήτων νοικιάζονται φθηνότερα από 500 ευρώ. Εν τω μεταξύ, σύμφωνα με την ετήσια «Έρευνα Εισοδήματος και Συνθηκών Διαβίωσης των Νοικοκυριών» της ΕΛΣΤΑΤ, το μέσο ατομικό (μηνιαίο) διαθέσιμο εισόδημα κατά το έτος 2024 ανήλθε μόλις στα 1.000 ευρώ.
Πίνακας 3: Τιμές ενοικίασης διαθέσιμων κατοικιών (ανά τ.μ.), Κυψέλη, 2024
Πηγή δεδομένων: Spitogatos, σύνολο 528 διαθέσιμων κατοικιών στις 17.09.2024. Επεξεργασία: Δημήτρης Μπαλαμπανίδης, Νικολίνα Μυωφά.
Πίνακας 3: Τιμές ενοικίασης διαθέσιμων κατοικιών, Κυψέλη, 2024
Πηγή δεδομένων: Spitogatos, σύνολο 528 διαθέσιμων κατοικιών στις 17.09.2024. Επεξεργασία: Δημήτρης Μπαλαμπανίδης, Νικολίνα Μυωφά.
Με τις τιμές ενοικίων να βρίσκονται σταθερά σε ανοδική τροχιά, πολλά νοικοκυριά κινδυνεύουν ή έχουν ήδη υποστεί εκτοπισμό από διάφορες περιοχές της πόλης, που όχι μόνο γίνονται οικονομικά απρόσιτες αλλά μεταμορφώνονται συνολικά, προκειμένου να είναι ελκυστικές πρωτίστως στους τουρίστες παρά στους μόνιμους κατοίκους. Σε όλο και περισσότερες περιοχές, παρατηρείται καθημερινά μία πραγματική επέλαση κυρίως από καταστήματα εστίασης και αναψυχής, αλλά και καταστήματα όπως μικρά deli παντοπωλεία, εργαστήρια κεραμικών σουβενίρ, πλυντήρια ρούχων και lockers αποσκευών, που μετατρέπουν γειτονιές σε μονοθεματικές περιοχές (ακριβής) κατανάλωσης. Το φαινόμενο αποτυπώνεται χαρακτηριστικά (και ενδεικτικά) στην περιοχή της Κυψέλης, ξανά με βάση σχετική έρευνα που πραγματοποιήθηκε στο πλαίσιο του ερευνητικού έργου «Κοινωνικοί Διαχωρισμοί και Αποστέρηση στην Αθήνα 2011-2021» (SeDe) και που κατέγραψε τις χρήσεις που αναπτύσσονται στα ισόγεια κατά το έτος 2024, σε αντιπαραβολή με αντίστοιχη έρευνα που είχε πραγματοποιηθεί το 2013 (Χάρτες 5 και 6). Στον πεζόδρομο της Αγίας Ζώνης, λοιπόν, σε σύνολο 78 καταστημάτων, καταγράφηκαν 12 καταστήματα εστίασης-αναψυχής (με κάθε οικοδομικό τετράγωνο να διαθέτει τουλάχιστον ένα), ενώ το 2013 είχαν καταγραφεί μόλις 5 (σε τέσσερα από τα δέκα οικοδομικά τετράγωνα). Επιπλέον, καταγράφηκαν μόλις 12 κλειστά καταστήματα, τα οποία το 2013 ανέρχονταν σε 27, γεγονός που σχολιάζεται συχνά ως αναζωογόνηση των περιοχών και της τοπικής οικονομίας. Πράγματι, συγκριτικά με μία προηγούμενη περίοδο «λουκέτων» στις επιχειρήσεις, τα ισόγεια των πολυκατοικιών ζωντανεύουν ξανά. Όμως, αυτό συμβαίνει μέσα από την εν λόγω κυριαρχία των καταστημάτων εστίασης και αναψυχής ή, αλλιώς, μέσα από την κυρίαρχη τάση μονοκαλλιέργειας χρήσεων και δραστηριοτήτων με επίκεντρο την κατανάλωση και με γνωστά επακόλουθα όπως η κατάληψη των πεζοδρομίων από τραπεζοκαθίσματα, τα απορρίμματα, ο θόρυβος και, συνολικά, η επιβάρυνση και απαξίωση του δημόσιου χώρου.
Χάρτες 5 & 6: Χωρική κατανομή ισογείων κλειστών καταστημάτων και καταστημάτων εστίασης-αναψυχής
Το θεσμικό πλαίσιο για το AirBnB και η ανάγκη για σχεδιασμό και ρυθμιστικές παρεμβάσεις.
Προκύπτει από τα παραπάνω ότι η μεταμορφωτική επίδραση του AirBnB στις γειτονιές της πόλης είναι ισχυρή και πολλαπλή, γεγονός που αντιλαμβανόμαστε ακόμα και εμπειρικά μέσα από δραστικές αλλαγές που παρατηρούμε καθημερινά στα χαρακτηριστικά και στη φυσιογνωμία όλο και περισσότερων περιοχών της Αθήνας. Παράλληλα, φαίνεται ότι το AirBnB συμβάλλει καθοριστικά στην αναπαραγωγή υφιστάμενων και στη δημιουργία νέων ανισοτήτων σε χωρικό και κοινωνικό επίπεδο και συνδέεται με φαινόμενα αποστέρησης και αποκλεισμού, φυσικά σε συνδυασμό με πολλούς ακόμα παράγοντες.
Η διαχείριση των σύνθετων διαστάσεων και των πολλαπλών επιπτώσεων του φαινομένου θα χρειαζόταν σταθερό δημόσιο ενδιαφέρον και διάλογο, καθώς επίσης ενημερωμένες και δραστικές δημόσιες πολιτικές που θα αναγνώριζαν τα προβλήματα από την πλευρά των κατοίκων και της καθημερινής ζωής της πόλης και θα στόχευαν στην επίλυσή τους. Όμως, περίπου είκοσι χρόνια μετά την εμφάνιση του AirBnB, και παρά την εκτενή σήμερα σχετική βιβλιογραφία και τη συσσωρευμένη διεθνή εμπειρία στην εφαρμογή σχετικών μέτρων και πολιτικών, ο δημόσιος σχεδιασμός στην Ελλάδα, όπως αποτυπώνεται στο διαρκώς μεταβαλλόμενο θεσμικό πλαίσιο, είναι αργός, αποσπασματικός, ελλιπής και, κυρίως, απρόθυμος ως προς μία -κοινωνικά και χωρικά δίκαιη- ρυθμιστική παρέμβαση στην AirBnB αγορά.
Για να σταθούμε σε ορισμένα μόνο βασικά σημεία του ελληνικού θεσμικού πλαισίου για το AirBnB, καταρχάς παρουσιάζει ακόμα θεμελιώδη προβλήματα ορισμού του φαινομένου, καθώς επιμένει να κατατάσσει την AirBnB μίσθωση ακινήτων στην «οικονομία του διαμοιρασμού» (ενώ σχεδόν κανένας AirBnB ιδιοκτήτης δεν μοιράζεται πια τον οικιακό του χώρο) και συνεχίζει να την ορίζει ως «αστική μίσθωση ακινήτων» (ενώ πρόκειται ξεκάθαρα πια για «μίσθωση τουριστικών καταλυμάτων»).
Προσφάτως βέβαια, με το νόμο 5073 του 2023, η AirBnB μίσθωση ακινήτων από νομικά πρόσωπα ή από φυσικά πρόσωπα που διαθέτουν περισσότερα από δύο AirBnB ακίνητα ορίστηκε ως «επιχειρηματική δραστηριότητα» και, ως τέτοια, επιβαρύνεται πλέον με ΦΠΑ, τέλος επιτηδεύματος και τέλος παρεπιδημούντων. Και πάλι όμως, πρόκειται για «επιχειρηματική δραστηριότητα» που συνδέεται με την «αστική μίσθωση ακινήτων» και όχι με «τουριστικές μισθώσεις» (ενώ τα AirBnB ακίνητα λειτουργούν πια ως πραγματικά μικρά ξενοδοχεία). Εάν ο νομοθέτης περιέγραφε την AirBnB μίσθωση ακινήτων ως «τουριστική» (και όχι ως «επιχειρηματική») δραστηριότητα, τότε θα έθετε ορισμένα σοβαρά ερωτήματα για τον χωροταξικό και πολεοδομικό σχεδιασμό. Σε ποιες περιοχές και με ποιους (ποσοτικούς και ποιοτικούς) όρους επιτρέπεται η λειτουργία αυτών των κατ’ ουσίαν «τουριστικών καταλυμάτων»; Και, κυρίως, επιτρέπεται η λειτουργία «τουριστικών καταλυμάτων» στο εσωτερικό των πολυκατοικιών; Το θέμα έχει τεθεί (ως προς το πρώτο ερώτημα) στην κρίση του Συμβουλίου της Επικρατείας, έπειτα από προσφυγή της Ελληνικής Εταιρείας Περιβάλλοντος και Πολιτισμού (ΕΛΛΕΤ) ειδικά για τις AirBnB μισθώσεις ακινήτων στην περιοχή της Πλάκας. Σύμφωνα με την εν λόγω προσφυγή, οι AirBnB μισθώσεις ακινήτων στην περιοχή της Πλάκας είναι παράνομες, καθώς η χρήση αυτή των ακινήτων είναι στην πραγματικότητα «τουριστική», χρήση η οποία δεν επιτρέπεται στην εν λόγω περιοχή.
Με τις παραπάνω αποσαφηνίσεις, ο πρόσφατος νομικός χαρακτηρισμός της AirBnB μίσθωσης ακινήτων ως «επιχειρηματικής δραστηριότητας» δεν φαίνεται να συνδέεται με μία ειλικρινή πρόθεση να οριστεί ο πραγματικός χαρακτήρας του AirBnB αλλά με την πρόθεση να επιβληθούν εισπρακτικά μέτρα. Επιπλέον, το AirBnB, αναγνωρισμένο ως «επιχειρηματική δραστηριότητα», συνδέεται και επίσημα πια με μεγάλους «παίκτες» της AirBnB αγοράς που μπορούν ελεύθερα να συγκροτούν όλο και μεγαλύτερα χαρτοφυλάκια ακινήτων εκτοπίζοντας σταδιακά τους μικρούς ιδιοκτήτες. Στο σημείο αυτό, αγνοήθηκε μία παλαιότερη διάταξη, του νόμου 4472 του 2017, η οποία προβλέπει τη δυνατότητα να θεσπιστεί περιορισμός στους AirBnB ιδιοκτήτες να μισθώνουν έως δύο ακίνητα κατά μέγιστο, περιορισμός που θα απέτρεπε τη συγκέντρωση πολλών Airbnb ακινήτων στα χέρια λίγων μόνο «παικτών» της αγοράς και θα ανέκοπτε ενδεχομένως την απόσυρση μεγάλου αριθμού ακινήτων από την αγορά της μακροχρόνιας μίσθωσης.
Η AirBnB αγορά, λοιπόν, μάλλον απελευθερώνεται περαιτέρω παρά ρυθμίζεται μέσα από όρους και περιορισμούς. Ως περιοριστικό μέτρο θα άξιζε να υπογραμμίσουμε την αναστολή της διάθεσης νέων κατοικιών για AirBnB μίσθωση στην 1η, 2η και 3η Δημοτική Κοινότητα της Αθήνας για τα έτη 2025 και 2026, το οποίο όμως αποτελεί έκτακτο και αποσπασματικό μέτρο, που δεν γνωρίζουμε εάν και πώς θα συνεχίσει να βρίσκεται σε ισχύ. Θα άξιζε επίσης να υπογραμμίσουμε τη θέσπιση τριετούς φοροαπαλλαγής για όσους ιδιοκτήτες διακόπτουν την AirBnB μίσθωση των ακινήτων τους και τα διαθέτουν εκ νέου για μακροχρόνια μίσθωση, ρύθμιση που αφορά βέβαια περισσότερο τους μικρούς «παίκτες» της AirBnB αγοράς. Κατά τα λοιπά, σύμφωνα με ανακοινώσεις στον Τύπο, άλλου τύπου μέτρα όπως χρονικοί ή (επεξεργασμένοι) γεωγραφικοί περιορισμοί του AirBnB είναι μόνο υπό εξέταση.
Σε διαφορετικό πνεύμα από τα θεσπισμένα μέτρα, το παρόν κείμενο κλείνει με μία σύντομη αναφορά σε ορισμένες διαφορετικές προτάσεις πολιτικής. Το AirBnB ως πραγματικός διαμοιρασμός (όταν δηλαδή ένας ιδιοκτήτης μοιράζεται με επισκέπτες τον οικιακό χώρο στον οποίο και ο ίδιος διαμένει) αποτελεί πρακτική που μπορεί να επιτρέπεται ελεύθερα και χωρίς επιβαρύνσεις, όπως συμβαίνει για παράδειγμα στην Γερμανία. Στην περίπτωση όμως των AirBnB ακινήτων που διατίθενται ως «ολόκληρα σπίτια ή διαμερίσματα» (δηλαδή χωρίς τον ιδιοκτήτη να διαμένει εντός), έχουμε να κάνουμε με μία κατ’ ουσίαν τουριστική δραστηριότητα, με οικιστικά ακίνητα που μετατρέπονται σε τουριστικά καταλύματα, η λειτουργία των οποίων θα έπρεπε να υπόκειται στις (χωροταξικές και πολεοδομικές) ρυθμίσεις για τις χρήσεις τουρισμού, που επιτρέπονται σε συγκεκριμένες περιοχές και με συγκεκριμένα όρια ανάπτυξης ενώ απαγορεύονται προφανώς εντός κτιρίων κατοικίας. Τα παραπάνω θεμελιώδη ζητήματα θα ήταν σκόπιμο να συζητηθούν και να ενταχθούν στο πλαίσιο μίας συγκροτημένης δημόσιας πολιτικής για τον τουρισμό συνολικά, σε σύνδεση μάλιστα με αλληλένδετα σοβαρά ζητήματα, όπως η στέγαση και το περιβάλλον, που επίσης απαιτούν μία συγκροτημένη και συνολική προσέγγιση.
[1] Το παρόν άρθρο και πολλά από τα ερευνητικά ευρήματα που παρουσιάζονται σε αυτό βασίζονται στο ερευνητικό έργο «Κοινωνικοί Διαχωρισμοί και Αποστέρηση στην Αθήνα 2011-2021» (SeDe), το οποίο χρηματοδοτήθηκε από το Ελληνικό Ίδρυμα Έρευνας και Καινοτομίας (ΕΛΙΔΕΚ) και πραγματοποιήθηκε από τον Νοέμβριο του 2023 μέχρι τον Νοέμβριο του 2025, με φορέα υποδοχής το Εθνικό Κέντρο Κοινωνικών Επιστημών (ΕΚΚΕ) και υπό την επιστημονική ευθύνη του Σταύρου Σπυρέλλη. Περισσότερες πληροφορίες σχετικά με το ερευνητικό έργο και τα αποτελέσματά του δημοσιεύονται στην επίσημη ιστοσελίδα: https://www.sedeproject.eu/el/.
[2] Μέσω της πλατφόρμας “Couch Surfing”, οι εγγεγραμμένοι χρήστες ανταλλάσσουν δωρεάν φιλοξενία στο σπίτι τους, συνήθως στον καναπέ τους, με τους οικοδεσπότες να διαμένουν εντός κατά τη διάρκεια της φιλοξενίας (https://www.couchsurfing.com/welcome). Μέσω της πλατφόρμας “Workaway”, οι εγγεγραμμένοι οικοδεσπότες προσφέρουν φιλοξενία στο σπίτι τους, ενώ διαμένουν και οι ίδιοι εντός, με αντάλλαγμα την προσφορά μερικής εργασίας ή εθελοντικής δράσης εκ μέρους των επισκεπτών (https://www.workaway.info/).
[3] Η πλατφόρμα AirBnB, πέρα από την εφαρμογή «Καταλύματα», διαθέτει πλέον δύο νέες εφαρμογές, τις «Εμπειρίες» και τις «Υπηρεσίες» (https://www.airbnb.gr/). Η περιήγηση στις εν λόγω εφαρμογές είναι αποκαλυπτική ως προς το είδος και το κόστος των εμπειριών και των υπηρεσιών που προσφέρονται, τον τρόπο με τον οποίο αυτές διαφημίζονται και, τελικά, το (καταναλωτικό) γούστο το οποίο διαμορφώνουν.
Βιβλιογραφία
Αναφορά λήμματος
Μπαλαμπανίδης Δ. (2025) Κοινωνικές και χωρικές διαστάσεις του AirBnB τουρισμού στην πόλη της Αθήνας. Ανισότητες, αποστέρηση, αποκλεισμοί και η ανάγκη για σχεδιασμό και ρύθμιση, στο Μαλούτας Θ., Σπυρέλλης Σ. (επιμ.) Κοινωνικός άτλαντας της Αθήνας. Ηλεκτρονική συλλογή κειμένων και εποπτικού υλικού. URL: https://www.athenssocialatlas.gr/άρθρο/airbnb-τουρισμός-στην-αθήνα DOI: XXX)
Αναφορά Άτλαντα
Μαλούτας Θ., Σπυρέλλης Σ. (επιμ.) (2015) Κοινωνικός άτλαντας της Αθήνας. Ηλεκτρονική συλλογή κειμένων και εποπτικού υλικού. URL: https://www.athenssocialatlas.gr/ , DOI: 10.17902/20971.9